Slik kjøper du egen bolig selv om du mangler egenkapital

Tradisjonen for å eie sin egen bolig står sterkt i Norge. Likevel står nesten en fjerdedel av befolkningen utenfor boligmarkedet. Det er ikke bærekraftig og derfor ønsker vi å hjelpe flere til å kjøpe egen bolig.

Jelena og Thomas var usikre på om de noen gang ville komme seg inn i boligmarkedet på egenhånd. Nå eier de sin egen bolig i Oslo sammen med Coo.

Les mer om hvordan Jelena og Thomas kom seg inn i boligmarkedet med Deleie her.

Store forskjeller i boligmarkedet

De som blir stående utenfor boligmarkedet, går ikke bare glipp av gevinstene ved en tradisjonell norsk boligøkonomi, men møter ofte et leiemarked med et dårlig utvalg og begrensede muligheter for stabile boforhold. Dette skaper økonomiske og sosiale ulikheter, og det svekker grunnlaget for sosial mobilitet over tid. De siste årene har vi sett en negativ trend med hensyn til eieandelen blant lavinntektsgrupper, og at særlig unge sliter med å kjøpe sin første bolig. Høy inflasjon, høyere renter og økte levekostnader gjør dessverre at at dette rammer mye bredere enn før.

Hva er alternativene hvis jeg mangler egenkapital?

Særlig de senere årene har det vært en fremvekst av boligmodeller som har til hensikt å flytte folk fra leiemarkedet og inn i eiermarkedet. De mest kjente begrepene innenfor dette segmentet er deleie og leie-til-eie.

I en leie-til-eie kontrakt inngår en avtale om å kunne kjøpe en bolig på et fremtidig tidspunkt til en på forhånd bestemt pris. I mellomtiden er man vanlig leietager og betaler man en markedsbasert leie for å disponere boligen. Dersom markedsverdien av boligen øker i leieperioden vil det inngå som egenkapital på tidspunktet for kjøp. Normalt vil man også måtte spare opp noe egenkapital i tillegg for å kunne møte kravet om 15% egenkapital på kjøpstidspunktet.

En Deleie avtale går et steg videre ved at det etableres et eierskap i en andel av boligen allerede fra starten og at man tar del i et boliglån hvor det betales avdrag. På den måten starter man med å kjøpe en andel av boligen som er tilpasset den egenkapitalen og den inntekten man har på kjøpstidspunktet. Over tid vokser egenkapitalen gjennom avdrag på et boliglån og forventet prisutvikling slik at man gradvis øker sin eierandel og til slutt eier hele boligen.

Den norske Utlånsforskriften har et vilkår om at man må ha 15% av boligens verdi i egenkapital. For en bolig til 3 millioner tilsvarer det 450.000 kroner. I tillegg må man dekke dokumentavgiften på 2,5% som tilsvarer 75.000 kroner. Totalt betyr det 525.000 kroner hvis man skal kjøpe helt på egenhånd. For å få et ordinært banklån må man i tillegg ha tilstrekkelig betjeningsevne, innenfor en gjeldsgrad på fem ganger brutto årsinntekt og kunne tåle en renteøkning på 3% poeng utover utgifter til alminnelig livsopphold.

I et Deleie med Coo kan man starte med så lite som 30% av egenkapitalen tilsvarende 135.000 kroner. I tillegg kommer dokumentavgiften på 2,5% som gjør at man totalt må ha minimum 210.000 kroner selv for å komme i gang. Coo blir også medansvarlig i boliglånet for så lenge partnerskapet varer. På den måten oppfyller vi vilkårene i utlånsforskriften både hver for oss og samlet. Les mer om kravene i Utlånsforskriften og hvorfor vi har den i bloggen vår, eller prøv ut kalkulatoren vår for å se dine muligheter med oss.

Hvordan funker Deleie?

Coo tilbyr Deleie av både brukte og nye boliger. Vi samarbeider med noen av de største boligutviklerne i Norge om å tilby Deleie i nye prosjekter, og vi har vært med å kjøpe alt fra leiligheter og småhus til rekkehus og eneboliger i hele landet. I Coo sin Deleie modell tilbyr vi å bidra med inntil 70% av den egenkapitalen som skal til for å kjøpe en bolig. Sparingen i et Deleie kommer fra avdragene som betales på boliglånet, og fra den prisøkningen som vi normalt kan forvente å få i boligen over tid.

Det er ingen garanti for at det alltid er prisøkning i boligmarkedet, men historisk sett har det vist seg at for perioder på 3 år eller mer så har det stort sett alltid vært verdiøkning i de brede boligprisindeksene. Dersom man starter med å eie 50% av boligen vil det ta ca 3 år å oppnå fullt eierskap med en årlig prisvekst på 2,5%. Dersom det ikke er prisvekst i boligmarkedet vil det ta nærmere 5 år fordi hele egenkapitalen må komme fra avdragene.

Coo sin rolle som partner er å bidra til at boligkjøpere får etablert et trygt og forutsigbart eierskap i en andel av en bolig, og formålet er at boligkjøper over tid skal overta boligen fullt og helt. Derfor er det viktig for oss at det er en bolig som du tenker at du kan trives i og ta godt vare på over tid. Som medeier i bolig sammen med Coo dekker du renter og avdrag på din andel av boliglånet, og betaler en leie for den andelen av boligen vi eier.

Leien er fast og tilsvarer vår forholdsmessige andel av terminbeløpet på boliglånet når sameiet vårt etableres. Leien bruker vi til å dekke renter og avdrag på vår andel av boliglånet. Det betyr i praksis at så lenge vi er partnere i boligen så legges hele egenkapitalen som kommer fra avdrag inn i boliglånet. Det er en trygghet for oss begge og bidrar til at vi over tid har større sikkerhet for at vi også kan tåle tilbakeslag i boligmarkedet.

I Langenga i Asker tilbyr Conceptor Bolig muligheten for Deleie sammen med Coo.

Les mer om Deleie på Langenga i Asker her.

Bør jeg leie, eie eller Deleie? 

I noen tilfeller er man i en midlertidig bosituasjon hvor leie er en fornuftig løsning. Det kan for eksempel være ved pendling, kortere opphold på grunn av arbeid, prosjekt eller utdanning. Et leieforhold er imidlertid alltid tidsbestemt og gir mindre forutsigbarhet og frihet til å forme boforholdene slik man selv ønsker eller har behov for. Hvis man er i en varig bosituasjon og har muligheten til å kjøpe bolig innenfor en trygg og fornuftig økonomisk ramme så vil vi alltid anbefale det.

Dersom det likevel ikke lar seg gjøre å kjøpe bolig på egen hånd vil det som oftest være mer økonomisk rasjonelt å eie en andel av en bolig, enn å være leietager. I tillegg, og kanskje minst like viktig, så bidrar det til at man har større kontroll over egen bosituasjon og i større grad kan skape stabile boforhold over tid.

Deleie kan derfor være en smart løsning for deg som bare har mulighet for å dekke deler av egenkapitalkravet i dag, men likevel har en inntekt som gjør at du kan betjene et boliglån. Vi treffer deg gjerne for en uforpliktende prat om dine økonomiske forutsetninger og planer i boligmarkedet. Og dersom du synes Deleie med Coo er en god løsning for deg så bistår vi både med å få på plass boliglån i bank og med gode råd i valg av bolig.  

Du kan lese mer om Coo og hvordan Deleie fungerer på vår hjemmeside. Der kan du også benytte deg av vår kalkulator for å se hvilke muligheter du har sammen med oss, og du kan få svar på noen av de spørsmålene og tema som vi ofte diskuterer i våre kundemøter. Har du flere spørsmål eller ikke finner svar på det du lurer på så er du selvfølgelig også velkommen til å kontakte oss direkte.

Aller helst ønsker vi å treffe deg for et uforpliktende introduksjonsmøte sånn at vi kan gi deg en grundig og god forklaring på hvordan vår Deleie løsning kan hjelpe deg inn i boligmarkedet, og ikke minst forstå bedre dine forutsetninger og behov sånn at vi kan bidra til å gi deg en best mulig start i boligmarkedet. Et fysisk eller digitalt møte kan du enkelt booke her. Gleder oss til å se deg!