Hva er Utlånsforskriften og hvorfor har vi den?
Hvor stort boliglån kan jeg få? Hvor mye egenkapital trenger jeg for å kjøpe bolig? Og hva gjør jeg hvis sparepengene ikke strekker til? Her forklarer vi litt mer om reglene og hvilke muligheter du har hvis du ikke oppfyller egenkapitalkravet på egen hånd eller har foreldre eller andre som kan hjelpe deg å kjøpe egen bolig!
Foto: Eget arkiv
Utlånsforskriften er laget av myndighetene for å regulere bankenes utlånspraksis blant annet knyttet til boliglån. Forskriften stiller helt konkrete krav til bankene når de skal avgjøre om du kan få boliglån og hvor mye lån du kan få. I tillegg er bankenes alminnelige praksis også regulert i noe som heter Finansavtaleloven.
Utlånsforskriften skal i hovedsak bidra til at bankene opptrer på en måte som sørger for en sunn og bærekraftig boligøkonomi i husholdningene og finansiell stabilitet i banksystemet over tid, som er spesielt viktig ved større tilbakeslag i økonomien.
Forskriften stiller derfor blant annet krav til:
Kundens betjeningsevne
Kundens samlede gjeld i forhold til inntekt (gjeldsgrad)
Lånets størrelse i forhold til boligens verdi (belåningsgrad)
Avdragsbetaling for boliglån med høy belåningsgrad og alle forbrukslån
Kriteriene i Utlånsforskriften handler altså både om hvor stor inntekt du må ha for å kunne betjene et boliglån, hvor stort boliglån du kan ha i forhold til din brutto årsinntekt og hvor stor andel av boligens verdi du kan belåne. Disse kriteriene er ofte omtalt som krav til betjeningsevne, maksimal gjeldsgrad og maksimal belåningsgrad. Det siste er også kjent som egenkapitalkravet.
Betjeningsevne og gjeldsgrad
Kravet om gjeldsbetjeningsevne innebærer at man må ha evne til å betjene boliglånet etter at alminnelige kostnader til løpende livsopphold er dekket. I denne vurderingen benytter bankene normalt SIFOs referansebudsjett som viser kostnadene ved å opprettholde et akseptabelt forbruksnivå for hushold av ulik størrelse og med forskjellig alders- og kjønnssammensetning.
Kravet til gjeldsgrad sier i dagens forskrift at man maksimalt kan låne 5 ganger husholdningens brutto inntekt. Kravet er strengere enn kravet om betjeningsevne slik at dersom man kan betjene et lån på 3.500.000, men inntekten er 600.000 vil man likevel ikke kunne få et lån som overstiger kr 3.000.000. Dersom man har annen gjeld, som f.eks billån eller studielån, vil dette også bli trukket fra i det man kan låne til bolig.
I vurderingen av gjeldsbetjeningsevne er bankene forpliktet til å gjøre en såkalt rente stresstest. Den innebærer at bankene må ta høyde for at kunden kan tåle en renteøkning på 3% poeng på boliglånet utover gjeldende flytende rente. Hvis man har et lån på 3.000.000 innebærer en økning på 3% poeng at den årlige rentekostnaden øker med 90.000 kroner, eller 7.500 kroner pr mnd før skattefradrag.
I sum så vil alle disse forholdene være med å påvirke husholdningens samlede kostnader og den faktiske og reelle evnen til å betjene et boliglån. Det er derfor ikke unormalt at man i praksis blir begrenset til å låne mindre enn 5 ganger husholdningens samlede brutto lønnsinntekt når bankene gjør sine beregninger og vurderinger.
Særlig gjennom 2022 og 2023 har mange av husholdningenes løpende levekostnader steget kraftig, og mange opplever at det har blitt enda vanskeligere å komme seg inn i boligmarkedet. Dette skyldes blant annet høyere energiutgifter, høyere transportutgifter og høy inflasjon på en hel rekke varer og tjenester som er en del av en husholdnings alminnelige forbruk, og ikke minst høyere renter.
Egenkapitalkravet
Utlånsforskriften sier at et boliglån maksimalt kan utgjøre 85% av boligens verdi før omkostninger (belåningsgrad). Det betyr at minimum 15% av boligens verdi må finansieres med egenkapital. I en bolig til kr 3.000.000 må man dermed ha minimum kr 450.000 i egenkapital og boliglånet kan maksimalt være kr 2.550.000. I tillegg til egenkapitalen må man dekke 2,5% dokumentavgift til Staten på kr 75.000 slik at det totalt er behov for kr 525.000 i egne midler dersom man skal kjøpe på egenhånd.
Hvorfor har vi Utlånsforskriften?
Det er gode grunner til at det er fornuftig og nødvendig å regulere tilgangen til lån. Det skaper trygghet for økonomien til den enkelte husholdning, og det ivaretar stabilitet i banksystemet som gjør at folk har tilgang til boligfinansiering. På den andre siden medfører kravene også at mange får begrenset mulighet til å komme seg inn i boligmarkedet, og det kan igjen skape store økonomiske og sosiale forskjeller.
Oslo Economics (Oslo Met) har på oppdrag fra Forbrukerrådet sett på mulige effekter av å fjerne Utlånsforskriften og overlate hele ansvaret til bankene. Rapporten konkluderer med at det kan føre til høyere boligpriser, økt finansiell sårbarhet og at husholdningene blir mer sårbare overfor boligprisfall og andre større tilbakeslag i økonomien.
Vi deler denne bekymringen. Samtidig synes vi at det er svært uheldig at så mange står utenfor boligmarkedet fordi dette kan være med å forsterke økonomisk og sosial ulikhet. Men i stedet for å be om at kravene om en sunn boligøkonomi settes til side så ønsker vi å bidra til å forene hensynet til en stabil og trygg finansiering i husholdningene, og samtidig gjøre boligmarkedet mer tilgjengelig for flere. Derfor tilbyr vi Deleie som et alternativ til å bli stående på utsiden.
Hvordan kan Coo hjelpe?
Deleie betyr at du eier en andel av en bolig. Dette gjør at du både oppnår en stabil bosituasjon i en bolig som du kan planlegge å bli værende i så lenge du selv ønsker. Men viktigst av alt så tar du del i et helt vanlig boliglån hvor en del av dine månedlige bokostnader er sparing. Med avdrag på boliglånet og verdiøkning over tid sparer du i egen bolig og bygger egenkapital som gjør at du etter hvert vil kunne eie hele boligen selv.
Du kan lese mer om Coo og hvordan Deleie fungerer på vår hjemmeside. Der kan du også benytte deg av vår kalkulator for å se hvilke muligheter du har sammen med oss, og du kan få svar på noen av de spørsmålene og tema som vi ofte diskuterer i våre kundemøter. Finner du ikke svar på det du lurer på eller har flere spørsmål så er du selvfølgelig også velkommen til å kontakte oss direkte.
Aller helst ønsker vi å treffe deg for et uforpliktende introduksjonsmøte sånn at vi kan gi deg en grundig og god forklaring på hvordan vår Deleie løsning kan hjelpe deg inn i boligmarkedet, og ikke minst forstå bedre dine forutsetninger og behov sånn at vi kan bidra til å gi deg en best mulig start i boligmarkedet. Et fysisk eller digitalt møte kan du enkelt booke her. Gleder oss til å se deg!