Utlånsforskriften stiller krav til hvor mye egenkapital du må stille med selv og hvor mye du kan låne for å kjøpe en bolig. Den er utformet av myndighetene for å regulere bankenes utlånspraksis, slik at du kan betjene lånet ditt på en forsvarlig måte. Her forklarer vi hvilke muligheter du har hvis du ikke oppfyller egenkapitalkravet på egen hånd eller har foreldre eller andre som kan hjelpe deg å kjøpe egen bolig.
Endringer i utlånsforskriften i 2025
Fra 31. desember 2024 ble det gjort endringer i enkelte krav som defineres i utlånsforskriften. Den største endringen som ble gjort, er knyttet til egenkapitalkravet, som ble lempet fra 15% til 10%. Dermed økte den maksimale belåningsgraden til 90%, som gjør det mulig for flere å søke om boliglån med et lavere egenkapitalbeløp.
Dette sier utlånsforskriften
Utlånsforskriften stiller konkrete krav til bankene når de skal avgjøre hvorvidt du kan få et boliglån og i så fall hvor stort lån du kan få. Den stiller blant annet krav til:
- Kundens betjeningsevne
- Kundens samlede gjeld i forhold til inntekt (gjeldsgrad)
- Lånets størrelse i forhold til boligens verdi (belåningsgrad)
- Avdragsbetaling for boliglån med høy belåningsgrad og alle forbrukslån
Det handler altså både om hvor stor inntekt du må ha for å kunne betjene et boliglån, hvor stort boliglån du kan ha i forhold til din brutto årsinntekt og hvor stor andel av boligens verdi du kan belåne. Disse kriteriene er ofte omtalt som krav til betjeningsevne, maksimal gjeldsgrad og maksimal belåningsgrad. Det siste er også kjent som egenkapitalkravet.
Formålet med utlånsforskriften
Utlånsforskriften skal i hovedsak bidra til at bankene opptrer på en måte som sørger for en sunn og bærekraftig boligøkonomi i husholdningene og finansiell stabilitet i banksystemet over tid, som er spesielt viktig ved større tilbakeslag i økonomien. I tillegg til utlånsforskriften, er bankenes alminnelige praksis også regulert av finansavtaleloven.
Egenkapitalkrav
Utlånsforskriften sier at et boliglån maksimalt kan utgjøre 90% av boligens verdi før omkostninger (belåningsgrad). Det betyr at minimum 10% av boligens verdi må finansieres med egenkapital.
I en bolig til 3.000.000 kroner må du dermed ha minimum 300.000 kroner i egenkapital og boliglånet kan maksimalt være 2.700.000 kroner. I tillegg til egenkapitalen må du dekke 2,5% dokumentavgift til staten (75.000 kroner) hvis det er en selveier bolig. Det innebærer at du totalt må stille med ca. 375.000 kroner i egne midler dersom du vil kjøpe en bolig på egen hånd.
Interessert i å gjøre et boligkjøp? Finn ut av hvor mye du trenger i egenkapital
Belåningsgrad
Hvor mye du kan låne i boliglån omtales som belåningsgrad. Belåningsgrad henviser til hvor stort boliglånet ditt er i forhold til markedsverdien på boligen du har kjøpt. Den kan ikke være høyere enn 90%, som innebærer at de resterende 10% må dekkes av egenkapital.
Hvordan regne ut belåningsgrad?
Du kan beregne belåningsgraden ved å dele boliglånet ditt på verdien av boligen. Vurderer du å gjøre et boligkjøp, men er usikker på om du har økonomien til det? Utforsk mulighetene dine i vår kalkulator, der du kan beregne lån, egenkapital og belåningsgrad.
Gjeldsgrad
Hvor mye gjeld du kan ha for å betjene boliglånet på en forsvarlig måte, omtales som gjeldsgrad. Kravet til gjeldsgrad sier i dagens forskrift at man maksimalt kan låne 5 ganger husholdningens brutto inntekt. Kravet til gjeldsgrad er strengere enn kravet om betjeningsevne.
Dersom du kan betjene et lån på 3.500.000 kroner, men har 600.000 kroner i inntekt vil du likevel ikke kunne få et lån som overstiger 3.000.000. Dersom man har annen gjeld, som for eksempel billån eller studielån, vil dette også bli trukket fra i det man kan låne til bolig.
Betjeningsevne
Hvor stort boliglån du kan ta, bestemmes av hvor høy inntekt du har. Kravet om gjeldsbetjeningsevne innebærer at man må ha evne til å betjene boliglånet etter at alminnelige kostnader til løpende livsopphold er dekket.
I denne vurderingen benytter bankene normalt SIFOs referansebudsjett som viser kostnadene ved å opprettholde et akseptabelt forbruksnivå for hushold av ulik størrelse og med forskjellig alders- og kjønnssammensetning.
I vurderingen av gjeldsbetjeningsevne er bankene forpliktet til å gjøre en stresstest på renten. Den innebærer at bankene må ta høyde for at kunden kan tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng på boliglånet utover gjeldende flytende rente. Hvis man har et lån på 3.000.000 kroner, innebærer en økning på 3 prosentpoeng at den årlige rentekostnaden øker med 90.000 kroner, eller 7.500 kroner per måned før skattefradrag.
Hva betyr dette for deg?
I sum så vil alle disse fire forholdene være med på å påvirke husholdningens samlede kostnader og den faktiske og reelle evnen til å betjene et boliglån. Det er derfor ikke unormalt at man i praksis blir begrenset til å låne mindre enn 5 ganger husholdningens samlede brutto lønnsinntekt når bankene gjør sine beregninger og vurderinger.
Hjelp til å oppfylle egenkapitalkravet?
Coo investerer i boligen sammen med deg som mangler deler av egenkapitalen. Coo stiller med den egenkapitalen du mangler, slik at vi sammen oppfyller bankens egenkapitalkrav. Dersom du har deler av egenkapitalen selv, og god nok betjeningsevne til et boliglån, så kan vi hjelpe deg med å få boliglån i banken, slik at du kan kjøpe bolig.
Unntak fra utlånsforskriften
Bankene har mulighet til å avvike fra utlånsforskriften i enkelte tilfeller, hvor de kan se bort fra noen av kravene og innvilge et lån likevel. De kan benytte seg av den såkalte fleksibilitetskvoten noen ganger i kvartalet, hvor banken kan låne deg inntil 100% av kjøpesummen. Fleksibilitetskvoten kan være relevant hvis du er en ung førstegangskjøper, er under 34 år, har en solid inntekt og kan vise til en forsvarlig betjeningsevne.
Hvorfor har vi utlånsforskriften?
Det er gode grunner til at det er fornuftig og nødvendig å regulere tilgangen til lån. Det skaper trygghet for økonomien til den enkelte husholdning, og det ivaretar stabilitet i banksystemet som gjør at folk har tilgang til boligfinansiering. På den andre siden medfører kravene også at mange får begrenset mulighet til å komme seg inn i boligmarkedet, og det kan igjen skape store økonomiske og sosiale forskjeller.
Bør man avvikle utlånsforskriften?
Oslo Economics (Oslo Met) har på oppdrag fra Forbrukerrådet sett på mulige effekter av å fjerne utlånsforskriften og overlate hele ansvaret til bankene. Rapporten konkluderer med at det kan føre til høyere boligpriser, økt finansiell sårbarhet og at husholdningene blir mer sårbare overfor boligprisfall og andre større tilbakeslag i økonomien.
Vi deler denne bekymringen. Samtidig synes vi at det er svært uheldig at så mange står utenfor boligmarkedet fordi dette kan være med på å forsterke økonomisk og sosial ulikhet. Men i stedet for å be om at kravene om en sunn boligøkonomi settes til side så ønsker vi å bidra til å forene hensynet til en stabil og trygg finansiering i husholdningene, og samtidig gjøre boligmarkedet mer tilgjengelig for flere. Derfor tilbyr vi Deleie som et alternativ til å bli stående på utsiden.
Det kan oppleves utfordrende å komme seg inn på boligmarkedet
Særlig i løpet av de siste årene har mange av husholdningenes løpende levekostnader steget kraftig, og mange opplever at det har blitt enda vanskeligere å komme seg inn i boligmarkedet. Dette skyldes blant annet høyere energiutgifter, høyere transportutgifter og høy inflasjon på en hel rekke varer og tjenester som er en del av det alminnelige forbruket i en husholdning, og ikke minst høyere renter.
Kan jeg kjøpe bolig uten egenkapital?
Ja, det er mulig å kjøpe bolig uten egenkapital. En løsning er deleie, som er en eieform hvor du eier en andel av boligen. Dette gjør at du både oppnår en stabil bosituasjon i en bolig som du kan planlegge å bli værende i så lenge du selv ønsker. Men viktigst av alt så tar du del i et helt vanlig boliglån hvor en del av dine månedlige bokostnader er sparing. Med avdrag på boliglånet og verdiøkning over tid sparer du i egen bolig og bygger egenkapital som gjør at du etter hvert vil kunne eie hele boligen selv.
Deleie sammen med Coo
Vi som medeier tar risiko i boligen sammen med deg, både i egenkapitalen og i boliglånet. Din eierandel i boligen bestemmes av hvor stor andel av egenkapitalkravet du selv klarer å innfri, og du betaler renter og avdrag på din andel av boliglånet og en husleie til Coo for den andelen av boligen som Coo eier. Intensjonen er at du gradvis skal øke eierandelen din og til slutt eie hele boligen selv. Dette skjer ved at du gradvis øker egenkapitalen din i boligen, gjennom månedlige avdrag på boliglån og gjennom en forventet verdistigning på din andel av boligen over tid.
Ta en prat med oss
Vi vil gjerne ta et uforpliktende introduksjonsmøte sammen slik at vi kan gi deg en grundig og god forklaring på hvordan Coo Deleie kan hjelpe deg inn i boligmarkedet. Da får vi også en bedre forståelse for dine forutsetninger og behov slik at vi kan bidra til å gi deg en best mulig start i boligmarkedet.
Har du spørsmål til deleie?
Du kan få svar på noen av de spørsmålene og tema som vi ofte diskuterer i våre kundemøter. Finner du ikke svar på det du lurer på eller har flere spørsmål så er du selvfølgelig også velkommen til å kontakte oss direkte.