Du trenger minst 10% av kjøpesummen i egenkapital når du skal kjøpe en bolig. Utover egenkapital, må du ha evnen til å betjene renter og avdrag på boliglånet. Dette påvirker derfor hvilke muligheter du har til å kjøpe boligen og få innvilget boliglån. Lær mer om hvor mye du skal ha i egenkapital i denne artikkelen, og få våre beste råd til hvordan du samler sammen tilstrekkelig egenkapital for å kjøpe din egen bolig.
Hvor mye trenger jeg i egenkapital?
Når du skal kjøpe bolig, krever banken at du oppfyller flere kriterier:
Minimum 10% av kjøpesummen i egenkapital
Midler til å dekke omkostninger og gebyrer
Betjeningsevne og betalingsvilje
Hvordan beregnes egenkapital?
Egenkapital er pengene som du selv har oppspart for å kunne kjøpe bolig. Du trenger minimum 10% av boligens kjøpesum i egenkapital. Egenkapitalkravet ble senest endret fra 1. januar 2025, hvor regjeringen reduserte kravet fra 15% til 10% og dermed også maksimal belåningsgrad fra 85% til 90%. Belåningsgraden viser hvor stor del av boligens verdi som er finansiert med lån. Hvor mye egenkapital du trenger i kroner og øre, beregnes dermed basert på hvor mye boligen koster.
Boligen koster 3 millioner – hvor mye egenkapital trenger jeg?
Har du funnet drømmeleiligheten til 3 millioner, må du ha 300 000 kroner i egenkapital. Da oppfyller du egenkapitalkravet på 10% av kjøpesummen. Det betyr at du må låne 2,7 millioner fra banken for å kunne kjøpe leiligheten, som tilsvarer en belåningsgrad på 90%.
Utover egenkapitalen på 300 000 kroner, må man også dekke omkostninger knyttet til boligkjøpet. Dokumentavgift og eventuelle gebyrer skal nemlig betales i forbindelse med boligkjøpet, og disse pengene må man ha i tillegg til den nødvendige egenkapitalen. Derfor bør du ha oppspart mer enn bare egenkapitalkravet for at du skal kunne gjennomføre boligkjøpet.
Mangler du egenkapital?
300 000 kroner i egenkapital er mye penger, men samtidig er det vanskelig å komme utenom dette kravet. En løsning er å samarbeide med oss i Coo om å oppfylle egenkapitalkravet. Coo tilbyr å kjøpe inntil 70% av boligen og dekker da 70% av egenkapitalkravet.
Sammen kjøper vi boligen som du ønsker, og blir medansvarlige for vår andel av boliglånet. Du betaler renter og avdrag på din andel av boliglånet og en forholdsmessig leie til Coo for bruksretten til vår andel av boligen. Dette er essensen av deleie, hvor du opparbeider deg større egenkapital i boligen gjennom avdrag og forventet verdiutvikling over tid.
Hvordan beregnes belåningsgraden?
Ettersom du må ha minst 10% av kjøpesummen i egenkapital, kan man låne inntil 90% av boligens verdi av banken. 90% vil da være det man kaller for belåningsgrad. Når det er sagt, finnes det også andre variabler som påvirker din mulighet for å få lån og størrelsen på lånet. Disse er knyttet til betjeningsevne og betalingsvilje.
Din betjeningsevne
Kravene til betjeningsevne er definert i utlånsforskriften. Betjeningsevne er evnen til å håndtere de månedlige innbetalingene knyttet til et lån i forhold til inntekten din. Utlånsforskriften fastsetter at du kan låne inntil fem ganger brutto årsinntekt, inklusiv andre lån. Betjeningsevnen din blir også påvirket av andre utgifter du har.
Dersom du har uforholdsmessige høye månedlige utgifter, for eksempel knyttet til annen gjeld eller andre løpende utgifter, kan dette begrense hvor stort boliglån du kan få av banken. Eksempler på annen gjeld kan være studielån, billån og forbrukslån, mens andre løpende utgifter kan eksempelvis knyttes til barn og bilhold.
Det er også avgjørende at du kan tåle en renteoppgang i boliglånet ditt. Banken har nemlig som krav at du må kunne betjene lånet selv om renten øker med inntil 3%.
Din betalingsvilje
Banken vurderer også betalingsviljen din, og det gjøres en kredittsjekk av deg. For å få et lån i banken, må du vise til at du er en pålitelig og god betaler. Å være en god betaler betyr for eksempel at du ikke har hatt for mange overtrekk på kontoen din, misbrukt kortet ditt eller står oppført med betalingsanmerkninger. Om du har dårlig betalingsvilje kan du få avslått søknaden, selv om du har tilstrekkelig betjeningsevne.
Hva gjør jeg hvis jeg ikke har nok egenkapital til å kjøpe boligen?
Har du BSU-konto?
Er du under 34 år? Da kan du opprette en BSU-konto. Boligsparing for ungdom er en gunstig måte for unge å sette av penger, fordi det er en konto med høy rente og fordelaktige skatteregler. BSU-kontoen er med andre ord spesielt utformet for å gjøre boligkjøpet innenfor rekkevidde.
Er banken fleksibel?
Utlånsforskriften definerer krav til egenkapital og betjeningsevne. Bankene har fleksibilitet til å fravike kravene i et begrenset omfang. Dersom du er under 34 år og har betjeningsevne kan du i noen tilfeller låne mer enn 90% av kjøpesummen og dermed stille med mindre enn 10% egenkapital. Dette innebærer ofte at banken ber om tilleggssikkerhet, for eksempel at foreldrene dine stiller som kausjonist eller som medlåntaker i boliglånet.
Lån eller gave fra familie
Hvis du sliter med å få boliglån fra banken på grunn av egenkapitalkravet, kan du søke økonomisk støtte hos foreldrene dine eller noen andre nære familiemedlemmer. Denne økonomiske støtten kan ta forskjellige former. Det kan være et forskudd på arv fra besteforeldre, det kan være et privat lån fra en onkel og tante, eller det kan være en gave fra foreldrene dine. Dette er selvfølgelig en privilegert måte å skaffe seg tilstrekkelig egenkapital og derfor noe som ikke alle har mulighet for.
Kjøpe bolig sammen med venner eller kjæreste
En annen måte å finansiere boligen på er å gå sammen med en kompis eller kjæreste og på den måten dele boliglånet. Å kjøpe bolig med kjæreste er tradisjonelt en ganske alminnelig måte å komme seg ut på boligmarkedet på. Men kjærlighetslivet kan vise seg å være like komplisert å navigere seg i som boligmarkedet. Derfor har det vært en økende tendens over de seneste årene blant unge å gå sammen med venner om boligkjøpet.
Når venner kjøper bolig sammen, må begge stille med egenkapital, ofte halvparten hver for den aktuelle boligen, og begge har til sammen god nok betjeningsevne til å håndtere boliglånet. Her anbefaler vi at du lager en avtale, slik at vilkårene for boligkjøpet og betjeningen av lånet er krystallklare.
Vurdere deleie
Deleie er en smart og trygg vei inn i boligmarkedet for deg som har betjeningsevne, men mangler egenkapital. Coo investerer i boligen sammen med deg og hjelper deg med å oppfylle egenkapitalkravet. Vi eier boligen sammen og du betaler ned på din andel av boliglånet samtidig som du betaler en forholdsmessig husleie til Coo. Over tid får bygger du større egenkapital slik at du over tid kan eie hele boligen selv. Normalt kan man forvente at deleie med Coo varer i 3-5 år, men ofte går det raskere.
Rådfør deg om egenkapital
Det er flere veier til målet om å oppnå tilstrekkelig egenkapital og det er fordeler og ulemper med ulike alternativer. Derfor anbefaler vi at du rådfører deg med banken, familien eller andre du stoler på, om hvilke alternativer som er best for deg. Vi i Coo tar gjerne en prat med deg om hvordan deleie kan fungere i din situasjon.