I 2025 er boligmarkedet preget av høy etterspørsel og høye boligpriser, og ivrige boligkjøpere er naturlig nok interessert i å vite når det er best å kjøpe en bolig. Boligprisene styres i stor grad av forholdet mellom tilbud og etterspørsel, og i denne artikkelen diskutere vi hvordan situasjonen ser ut så langt i 2025 og hva du bør gjøre i forberedelse av et boligkjøp.
Dette påvirker boligmarkedet
Boligmarkedet påvirkes av flere faktorer, blant annet renter og lånevilkår, forholdet mellom tilbud og etterspørsel etter bolig, inntektsutvikling og sysselsetting og ikke minst forventningene til fremtidig boligprisutvikling. Lavere renter kan presse prisene opp, mens høye renter kan virke motsatt.
Et stort utvalg av boliger til salgs bidrar til lavere priser, mens et begrenset utvalg gjør det motsatte. I tillegg er det sesongvariasjoner som tradisjonelt preger når det er best å kjøpe bolig, og det kan være store regionale forskjeller. Den aller viktigste observasjonen er likevel at over lengre perioder så har boligprisutviklingen vært stabilt positiv, som betyr at det å eie bolig over tid normalt er et ganske trygt valg.
Når på året er det best å kjøpe bolig?
Det finnes ingen fasit på når på året du bør kjøpe en bolig. Det er mye viktigere at man får en fot innenfor boligmarkedet, enn å time akkurat det idelle tidspunktet. Men det forutsetter også at man har planer om å eie bolig over tid. Ser man på lengre tidsserier i boligprisene er det for eksempel ingen tre års perioder de siste 30 årene som har negativ prisutvikling og kun noen få har mindre enn 2% årlig prisvekst (SSB, tabell 07221).
Det aller viktigste er med andre ord å komme seg inn i boligmarkedet, uansett om det er på våren eller høsten. En bolig er tross alt også mye mer enn et alminnelig investeringsobjekt som aksjer eller fond, der man er tilbøyelig til å spekulere i når det er gunstigst å kjøpe eller selge. En bolig er et tak over hodet som gir trygge rammer i hverdagen, og en bolig er ikke minst den aller viktigste spareformen man har gjennom hele livet. Den legger til rette for en mer robust privatøkonomi i alle livets stadier og har store ringvirkninger for hvorvidt barn eller barnebarn får mulighet til å selv kjøpe bolig.
Det er aldri for sent å kjøpe en bolig
I stedet for å finne det ideelle tidspunktet å kjøpe en bolig, anbefaler vi at du fokuserer all din energi på å finne den riktige boligen og ikke minst komme seg inn og bli værende på boligmarkedet. Man kan selvfølgelig være heldig og falle over en god mulighet, men det er mye viktigere å kjøpe den riktige boligen enn å handle raskt. Man ønsker å finne «den riktige boligen» på en veloverveid måte, som betyr at den dekker dine behov og er tilpasset din økonomiske situasjon og kapasitet.
I Coo Deleie har vi bygget en bærekraftig modell som hjelper med nettopp dette, der vi bidrar med mye mer enn bare å gjennomføre boligkjøpet. Vi hjelper deg å kartlegge dine økonomiske rammer og legge til rette for en fornuftig boligfinansiering, vi hjelper deg å vurdere tilstand og attraktivitet på boliger du liker og vi støtter deg med gode råd og veiledning gjennom budprosessen. Vår rolle er å sørge for at du gjør et tryggest mulig boligkjøp med lavest mulig risiko.
Hva er «den riktige boligen»?
Dekker ditt behov i dag og i overskuelig fremtid (3 år +)
Er i alminnelig god teknisk stand
Er markedsmessig fornuftig priset i forhold til beliggenhet
Har en fornuftig pris i forhold til den økonomien man har til rådighet
Bør jeg kjøpe bolig i høysesong eller i roligere perioder?
I en ideell verden ønsker du å være til stede i boligmarkedet når tilbudet er størst og etterspørselen er lavest. Da er det flest boliger å velge mellom og sannsynligheten for stor konkurranse og heftige budrunder er mindre. Renter og levekostnader generelt har steget mye de siste årene som har bidratt til å dempe etterspørselen og konkurransen blant boligkjøpere. Samtidig har boligbyggingen vært historisk lav, særlig i pressområdene rundt de store byene, som gjør at konkurransen om de boligene som har vært til salgs i perioder har vært veldig stor. Ved utgangen av fjoråret var også mange eksperter ute i media og skapte forventninger til spesielt stor prisvekst i de kommende årene.
I sum bidro disse faktorene til unormalt sterk prisutvikling i vinter, mens vi nå de siste par månedene har sett en utflating i boligprisene, og flere av de samme ekspertene mener nå at det er mer sannsynlig med moderat prisvekst resten av året. Disse analysene forandrer seg, fordi de ulike variablene forandrer seg, og realiteten er at ingen har fasit. Og selv om boligmarkedet normalt stiger mer på våren enn på høsten, er det viktig å presisere at dette kan variere fra år til år. Derfor er det mye viktigere å fokusere på å komme seg inn i boligmarkedet enn å spekulere i om man skal kjøpe i høysesongen eller i roligere perioder. For historien viser også at fra år til år, og særlig over flere år, så har boligprisene en tendens til å stige selv om de kan variere fra måned til måned.
Indikasjoner basert på sesongtrender
Boligmarkedet er aktivt hele året, men tradisjonelt sett ser man et mønster i at aktivitetene er størst på våren og tidlig høst og lavest før og etter jul. Dersom etterspørselen også er høy om våren og høsten, blir prisene ofte presset opp. Dette er imidlertid ikke en fasit som gjør seg gjeldende hvert år.Desember, januar og februar: Om vinteren er det historisk sett lavest priser og minst etterspørsel etter boliger.Mai og juni: Mange boliger blir lagt ut for salg om våren og forsommeren, og tilbudet er derfor størst. Etterspørselen varierer.August og september: Boligmarkedet er tradisjonelt roligere på sensommeren og tidlig høst.
Slik er boligmarkedet i 2025
I vinter har boligprisene steget mye på grunn av forventninger til lavere renter, høy etterspørsel og lavt tilbud av boliger. Endringer i utlånsforskriften hvor egenkapitalkravet ble redusert til 10% ifra 1. januar 2025 har også hatt stor innvirkning på boligprisene hittil i år. Flere har anledning til å komme seg ut i boligmarkedet og kjøpe bolig med en høyere belåningsgrad. Når det er sagt, er markedet fortsatt preget av høye renter og historisk lav boligbygging som bidrar til å styrke boligprisveksten ytterligere. Utover sommeren og høsten er det likevel gode indikasjoner på at boligprisene roer seg og vil flate mer ut resten av året. Fordelen med et roligere marked er at vi kan forvente at budrundene blir mindre intense og risikoen for å betale for mye også blir mindre.
Jevn prisvekst, lav risiko
Boligprisene har steget jevnt og trutt over de siste 20-30 årene. Ved en slik stabil prisvekst over tid, har også risikoen ved å kjøpe bolig vært nokså lav. Dette skyldes at folk som eier bolig og betjener boliglånet sitt normalt ikke har opplevt at verdien i boligen har gått ned og at de dermed har spart i boligen sin. Historien viser altså at å komme inn på bolig og bli værende boligmarkedet, er det aller beste du kan gjøre.
Det er ikke viktigst når på året du kjøper, men det er viktig at du tenker langsiktig. Det er en bærekraftig strategi for de fleste av oss. Her gjelder det å være bevisst på hvilken bolig du kjøper og hvilke økonomiske rammer du skal forholde deg til. Når du får hjelp til å finne og kjøpe «den riktige boligen» blir hele prosessen også mer forutsigbar og sannsynligheten for at man bygger verdi i boligen over tid øker.
Få et handlingsrom og tenk langsiktig
Det mest sentrale poenget er å etablere et handlingsrom for å i det hele tatt få kjøpt en bolig, enten du gjør det på egen hånd eller sammen med aktører som Coo Deleie. Lars Christian Blåsternes, daglig leder i Coo, forteller at å finne en bolig som du vet at du kan bo i lenge, er langt viktigere enn å lete etter det idelle tidspunktet for når du bør slå til.
— Alle som har kjøpt bolig med oss siden vi begynte å tilby Coo Deleie i 2022 har hatt en verdiøkning i boligen som gjør at de enten allerede eier den helt selv eller har økt eierandelen sin og er på full fart mot vårt felles mål om eierskap, utdyper Lars Christian.
Men, hvis man velger deleie, så bør man også velge en investeringspartner som våger å stå sammen i både oppgang og nedgang. Som tilbyder av deleie, har vi de samme økonomiske interessene som vår medeier. Vi investerer i hele boligen og er fullt ut ansvarlig ikke bare for vår andel av egenkapitalen, men også for vår andel av boliglånet, rentene og avdragene. Det er dette vi mener med balanse – et rettferdig partnerskap der gevinst og risiko fordeles i takt med eierskapet, og der vi faktisk deler risikoen, og ikke bare tar del i gevinsten.
— Vår rolle er ikke bare å stå på land og heie, vi sitter oss i båten og ror til vår medeier er klar for å sette oss i land. Det betyr at når vi gjør et godt boligkjøp, så gjør vår medeier det samme og motsatt. Det binder oss sammen mot et felles mål, sier Lars Christian.
Slik gjennomfører du et boligkjøp
Egenkapital
Egenkapital er den delen av kjøpesummen som du dekker med dine egne oppsparte midler. Egenkapitalkravet innebærer at du må stille med et beløp som tilsvarer minimum 10% av kjøpesummen på boligen du ønsker å kjøpe. Banken har derfor normalt anledning til å låne deg maksimalt 90% av kjøpesummen. Dette kalles belåningsgrad. I tillegg til egenkapital, må du betale omkostninger som dokumentavgift og gebyr ved tinglysning i forbindelse med boligkjøpet. Ved kjøp av nybolig eller andelsbolig er omkostningene ofte en god del lavere enn ved brukt selveier bolig.
Les også: Hvordan kjøpe bolig uten egenkapital
Boligsparing for ungdom (BSU)
Er du under 34 år og ikke allerede har begynt å spare i BSU, Boligsparing for ungdom, er dette en god anledning til å starte. BSU er en gunstig oppsparingsmulighet, fordi renten er høy og skattereglene er fordelaktige. Når det er sagt, er det fortsatt utfordrende for mange å spare store beløp og sikre seg et godt nok grunnlag for fremtidig boligkjøp bare med BSU.
Boliglån
Belåningsgraden på 90% er i utgangspunktet det maksimale man får i boliglån, men i noen tilfeller kan banken låne ut inntil 100% av kjøpesummen. Er du under 34 år og har den nødvendige betjeningsevnen, kan banken fravike utlånsforskriften og benytte seg av sin fleksibilitetskvote. Dette innebærer at banken, i et begrenset antall lånesaker, gir boliglån til førstegangskjøpere med høyere utdannelse, høy inntekt og en sikker jobb.
Deleie
Deleie er en eieform som innebærer at du kjøper bolig sammen med en partner som investerer i boligen sammen med deg. I praksis innebærer det at du får hjelp til å oppfylle egenkapitalkravet, gjennom at en profesjonell aktør investerer den delen av egenkapitalen som du mangler. Over tid, gjennom nedbetaling av boliglånet og forventet verdiøkning i boligen, kan du eie boligen 100% selv. Dette er en god mulighet for deg som mangler noe av egenkapitalen.
Bestem deg for når det er best å kjøpe bolig
Din økonomi og dine forutsetninger for å kjøpe bolig er egentlig det eneste som betyr noe når du skal kjøpe bolig. Du kan finne et gunstig tidspunkt for å gå på visninger, legge inn bud og gjennomføre et eventuelt boligkjøp, men når det kommer til stykke, er det kun aktuelt når økonomien din tillater det. Kartlegg dine behov og tenk langsiktig, gjerne sammen med en bankrådgiver eller for eksempel oss i Coo.
Dette må være på plass før du kan kjøpe bolig
Egenkapital
Egenkapitalskravet er grunnlaget for boligkjøpet. Er du usikker på om du innfrir dette kravet og i det hele tatt, hvor mye du trenger i egenkapital for å kjøpe bolig, kan du finne ut av det her. Utover å innfri egenkapitalkravet, må du innfri kravene som omtales som betjeningsevne og betalingsvilje. Disse handler egentlig om din evne til å betjene boliglånet og de alminnelige levekostnandene dine.
Deleie sammen med Coo
Coo er en ledende tilbyder av deleie. Vi er helt uavhengige og skal ikke selge deg en bolig. Vi skal heller hjelpe deg med å gjøre et godt kjøp og vi har derfor de samme interessene som deg i å gjøre et trygt boligkjøp. Vi kjøper både brukte og nye boliger, og vi investerer i alt fra leiligheter til små hus, rekkehus og eneboliger i hele Norge. Kort og godt det som passer din økonomi og ditt behov.
Betjeningsevne
Betjeningsevne er evnen til å håndtere de månedlige innbetalingene knyttet til et lån i forhold til inntekten din. Utlånsforskriften fastsetter at du kan låne inntil fem ganger brutto årsinntekt, inklusiv andre lån. Dersom du har uforholdsmessige høye månedlige utgifter, for eksempel knyttet til annen gjeld eller andre løpende utgifter, kan dette begrense hvor stort boliglån du kan få av banken. Du må også kunne tåle en renteoppgang på inntil 3% i boliglånet ditt.
Betalingsvilje
Banken vurderer også betalingsviljen din, og det gjøres en kredittsjekk av deg. For å få et lån i banken, må du vise til at du er en pålitelig og god betaler. Å være en god betaler betyr for eksempel at du ikke har hatt for mange overtrekk på kontoen din, misbrukt kortet ditt eller står oppført med betalingsanmerkninger. Om du har dårlig betalingsvilje kan du få avslått søknaden, selv om du har tilstrekkelig betjeningsevne.
Risiko og gevinst ved å kjøpe bolig i 2025
— Å kjøpe bolig – og sin første bolig attpåtil, kan oppleves som skummelt. Vi er blant de mest aktive og profesjonelle boligkjøperne i landet og har spisskompetansen til å vurdere nye og brukte boliger og håndtere budrunder, forteller Lars Christian. Det har vært relativt vanskelig å vinne budrundene så langt i år, men mye tyder på at det blir enklere i tiden fremover, sier han.
Coo består av et team av de mest erfarne boligkjøperne i landet og vi kan derfor være en uvurderlig støttespiller og viktig partner for å legge en god strategi for å vinne budrunden. Vi samarbeider også med noen av de største boligutviklerne og boligbyggelagene i landet, som har valgt oss i Coo som partner fordi vi har demonstrert at våre løsninger er trygge og troverdige. De som trenger starthjelp kan støtte seg på vår modell, som faktisk flytter folk som bor til leie til å eie bolig selv, gjennom deleie, på en balansert og rettferdig måte.
— Vi har allerede hjulpet flere hundre familier inn i boligmarkedet, og mange av de har allerede gått hele veien til fullt eierskap, sier Lars Christian. Mange av de har klart dette fordi vi har hatt en periode med god prisvekst, men de har også klart det fordi de har etablert en bærekraftig og god boligøkonomi hvor de sparer litt hver måned i en trygg og attraktiv bolig, avslutter han.
Coo investerer i boligen sammen med deg som mangler deler av egenkapitalen. Coo stiller med den egenkapitalen du mangler, slik at vi sammen oppfyller bankens egenkapitalkrav. Dersom du har deler av egenkapitalen selv, og god nok betjeningsevne til et boliglån, så kan vi hjelpe deg med å få boliglån i banken, slik at du kan kjøpe bolig.