Du har fast jobb, har spart opp egenkapital og føler deg klar for å kjøpe din første bolig. Så kommer du til banken og møter et begrep du kanskje ikke har tenkt så mye på før:
Betjeningsevne.
Kort fortalt handler betjeningsevne om hvor godt økonomien din tåler et boliglån. Det er ikke nok at du har råd til lånet med økonomien du har akkurat i dag. Banken må også vurdere om du kan håndtere lånet dersom renten og de månedlige kostnadene øker.
Betjeningsevnen din er derfor en viktig del av bankens vurdering av hvor mye du kan låne – og hvilket finansieringsbevis du kan få.
Hva er betjeningsevne?
Betjeningsevne er ganske enkelt din økonomiske evne til å betale renter og avdrag på et lån over tid, samtidig som du har penger igjen til vanlige levekostnader.
Banken ser derfor ikke bare på lønnen din.
Den vurderer hele økonomien din: inntekt, eksisterende gjeld, faste utgifter og andre økonomiske forpliktelser. Banken må også ta høyde for at renten kan øke.
Det betyr at to personer med samme inntekt ikke nødvendigvis har samme betjeningsevne. Har den ene mye gjeld og høye faste kostnader, mens den andre har lite gjeld og lavere utgifter, kan de få svært forskjellige lånerammer.
Det er nettopp dette betjeningsevnen skal vise: hvor stort boliglån økonomien din faktisk kan håndtere.
Hva påvirker betjeningsevnen din?
Inntekten din er naturligvis viktig, men den er bare én del av regnestykket.
Banken ser også på gjelden du allerede har. Studielån, billån, forbrukslån og kredittkort kan påvirke hvor mye du får låne.
Faste utgifter spiller også inn. Banken må ta høyde for at du fortsatt skal ha penger til blant annet mat, strøm, transport, forsikringer og andre vanlige kostnader etter at boliglånet er betalt.
Har du barn eller andre faste økonomiske forpliktelser, vil også dette påvirke regnestykket.
Derfor kan betjeningsevnen din være lavere enn du forventer selv om du har en god inntekt.
På den andre siden kan lite gjeld, stabile inntekter og god kontroll på økonomien gjøre at du står sterkere når banken vurderer hvor mye du kan låne.
Hvor mye kan du låne?
Betjeningsevne er bare ett av flere krav banken må vurdere.
Som hovedregel kan samlet gjeld ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Har du en årsinntekt på 600 000 kroner og ingen annen gjeld, gir femgangersregelen isolert sett en øvre grense på 3 millioner kroner i samlet gjeld.
Har du for eksempel 200 000 kroner i studielån, inngår dette i den samlede gjelden.
Men femgangersregelen betyr ikke automatisk at banken vil låne deg resten.
Banken må fortsatt vurdere betjeningsevnen din. Dersom de månedlige kostnadene blir for høye i forhold til økonomien din, kan lånerammen bli lavere.
Derfor er det først når banken har sett på hele økonomien din at du får et godt bilde av hva du faktisk kan kjøpe bolig for.
Hva er et finansieringsbevis?
Når banken har vurdert økonomien og betjeningsevnen din, kan du få et finansieringsbevis.
Finansieringsbeviset viser hvor mye banken er villig til å finansiere ved et boligkjøp. Det gir deg dermed en konkret ramme å forholde deg til når du begynner å gå på visninger.
For en førstegangskjøper er dette spesielt nyttig.
I stedet for å finne drømmeboligen først og undersøke finansieringen etterpå, vet du på forhånd omtrent hvilken prisklasse du kan se etter.
Et finansieringsbevis er normalt gyldig i en begrenset periode. Hvor lenge varierer fra bank til bank. Hvis økonomien din endrer seg eller det går lang tid før du finner riktig bolig, kan banken derfor måtte gjøre en ny vurdering.
Hvorfor bør du ha finansieringsbevis før du går på visning?
Et finansieringsbevis gjør boligjakten enklere fordi du vet hvor mye du faktisk kan kjøpe for.
Det er spesielt viktig når du skal legge inn bud.
Budrunder kan gå raskt, og da er det en stor fordel å ha finansieringen avklart på forhånd.
Finansieringsbeviset hjelper deg også med å sette en tydelig grense.
Det er fort gjort å bli revet med når du finner en bolig du virkelig liker. Når du kjenner lånerammen og betjeningsevnen din, vet du hvor langt økonomien faktisk rekker.
Kan du forbedre betjeningsevnen?
Ja. Selv om inntekten naturligvis har mye å si, finnes det andre ting du kan gjøre før du søker om boliglån.
Har du forbrukslån eller kredittkortgjeld, kan det være smart å betale ned dette først. Lavere gjeld kan styrke betjeningsevnen og gi banken større rom til å tilby boliglån.
Det kan også være lurt å se på unødvendig høye kredittrammer og få oversikt over de faste kostnadene dine.
Poenget er ikke å gjøre økonomien «perfekt» før du går i banken. Målet er å vise at du har en stabil økonomi som tåler kostnadene ved å eie bolig – også dersom renten skulle øke.
Betjeningsevne og finansieringsbevis når du velger deleie
Bankens vurdering av betjeningsevne gjelder også dersom du ønsker å kjøpe bolig gjennom Coo Deleie.
Du skal fortsatt ha boliglån for din del av boligen, og banken må derfor godkjenne finansieringen.
Forskjellen ligger i egenkapitalen.
For noen førstegangskjøpere er nemlig ikke betjeningsevnen problemet. De har fast inntekt og økonomi til å håndtere boliglånet, men har ikke rukket å spare opp hele egenkapitalen banken krever.
Det er denne utfordringen Coo Deleie er laget for.
Coo kan dekke den delen av egenkapitalen du mangler og bli medeier i boligen sammen med deg. Du trenger fortsatt et finansieringsbevis og tilstrekkelig betjeningsevne, men du trenger ikke nødvendigvis å ha spart opp hele egenkapitalen selv.
Før du starter boligjakten
Skal du kjøpe din første bolig, er det smart å få oversikt over økonomien før du forelsker deg i en bolig.
Finn ut hvor mye egenkapital du har. Se på gjelden og de faste utgiftene dine. Snakk deretter med banken om betjeningsevnen din og få på plass et finansieringsbevis.
Da vet du hva du faktisk har råd til – og kan starte boligjakten med en tydelig ramme.
Har du god betjeningsevne, men mangler deler av egenkapitalen banken krever, kan deleie være en alternativ vei inn på boligmarkedet.